Trošak je jedno od ključnih obilježja predmeta građanskopravne transakcije. Koji su simptomi? Kako se klasificiraju vrijednosti? Za koju svrhu u poslovanju ili poslovanju s nekretninama izračunavaju se relevantni pokazatelji i kojim metodama?
Što je trošak i vrijednost
Prije proučavanja vrsta vrijednosti i popratnih razloga njezine klasifikacije, utvrdit ćemo što ona predstavlja. Postoji puno kriterija koji bi joj omogućili nedvosmislen opis među svjetskim i ruskim ekonomistima. Među najpopularnijima su: trošak je iznos novca koji je postavljen kao uvjet transakcije u procesu interakcije između subjekata građanskopravnih odnosa u procijenjenom vremenu prijenosa imovinskih prava ili drugih mehanizama za korištenje predmeta. Zauzvrat, pojam procjene vrijednosti povezan je s mehanizmom za utvrđivanje dotičnog iznosa.
Aspekti evaluacije
Predmeti ocjenjivanja mogu biti nekretnine, usluge, prijevoz, predmeti za kućanstvo, intelektualno vlasništvo - sve što je predviđeno građanskim zakonom kao mogućim predmetom transakcija koje uključuju fizičke i pravne osobe. Postupak povezan s utvrđivanjem novčane vrijednosti, čiji je prijenos s jednog subjekta pravnih odnosa na drugi temelj prijenosa imovinskih prava, provodi se metodama koje priznaju obje strane. Mogu ih ponuditi i treće strane, ali uz dogovor s glavnim sudionicima u transakciji.
Te ili druge vrste vrijednosti dobara, imovine ili usluga mogu se odrediti, ovisno o prirodi pravnog odnosa, na zahtjev stranaka ili na osnovu zahtjeva zakona. Tako je, na primjer, u transakcijama s nekretninama upotreba usluga procjenitelja u mnogim slučajevima obvezna za registraciju vlasničkih prava.
Pristupi ocjenjivanju
Evaluacija, kao i, na primjer, određivanje vrste vrijednosti, može se provesti u okviru različitih pristupa. U ruskoj poslovnoj praksi postoje tri glavna: profitabilna, komparativna i skupa. Razmotrimo njihovu suštinu.
Model dohotka uključuje upotrebu metoda koje se temelje na izračunavanju procijenjenog prihoda od moguće upotrebe predmeta procjene od strane novog vlasnika - na primjer, iznajmljivanja. Uporedni model uključuje proučavanje brojki koje karakteriziraju vrste vrijednosti imovine nekih objekata, s pokazateljima drugih koji su vrlo slični u pogledu osnovnih karakteristika. Na primjer, procjenitelj, određujući odgovarajući novčani pokazatelj za stan, u pravilu ispituje postojeće ponude na tržištu nekretnina. U okviru troškovnog modela izračunavaju se mogući troškovi koji su potrebni za održavanje objekta u ispravnom funkcionalnom stanju. Ako, recimo, osoba kupi traktor, tada bi stručnjak za procjenu koje je angažirao trebao prilikom određivanja troškova ove vrste prijevoza uzeti u obzir potencijalne troškove povezane s popravkom opreme.
Rezultat troškova
Čim se analiziraju vrste vrijednosti imovine i daju se odgovarajuće procjene, njezin se rezultat može koristiti kao smjernica za utvrđivanje konačne cijene transakcije. Ili u druge svrhe - na primjer, prilikom zaključivanja ugovora o osiguranju, odobravanja zajma, prodaje udjela itd. Razmotrimo koje se vrste vrijednosti razlikuju u procjeni različitih predmeta od strane ruskih stručnjaka. Kao i kako se relevantne informacije mogu upotrijebiti u praksi.
Klasifikacija troškova
Koje vrste vrijednosti ovog ili onog predmeta ocjenjivanja odlikuju moderni stručnjaci? Postoji mnogo kriterija za razvrstavanje. Razmotrimo jedan od modela uobičajenih među ruskim ekonomistima.
Sadrži, posebno, tržišnu vrijednost. Ovo je cijena, čija se vrijednost utvrđuje u trenutku vrednovanja predmeta, pod uvjetom da se prodaje na konkurentnom segmentu. Odnosno, preduvjeti za utvrđivanje ispravne vrijednosti su dostupnost javnih informacija o načelima cijene robe, odsutnost značajnih vanjskih (regulatornih) čimbenika koji utječu na cijenu.
U modelu koji se razmatra postoji vrijednost ulaganja. Njegovi su pokazatelji identificirani kako bi pružili informacije osobama zainteresiranim za ulaganje u određeni objekt. U nekim se slučajevima vrijednost ulaganja može podudarati s tržišnom. Ali to nije uvijek slučaj. Ponekad, istodobno s investicijom, izračunava se i preostala vrijednost objekta. Njegova vrijednost izražava vjerojatni iznos mogućeg prihoda nakon činjenice preprodaje predmeta transakcije.
Postoji katastarska vrijednost. Svrha njegovog uspostavljanja je upisati objekt u određeni državni ili industrijski registar s naknadnom uporabom informacija odgovarajućim izjavama. U pravilu, u ovom slučaju govorimo o izračunavanju poreza. Katastarska vrijednost je obično niža od tržišne, ako govorimo o nekretninama, ili približno jednaka njoj.
Postoji i takva stvar kao vrijednost osiguranja. Uključuje izračunavanje iznosa plaćanja prema ugovoru o osiguranju. U nekim se slučajevima zamjenski trošak objekta također izračunava istodobno s njim. To se događa, na primjer, ako relevantni ugovor sa osiguravajućim društvom ne podrazumijeva novčanu naknadu, već dovođenje predmeta u prvobitno funkcionalno stanje nakon oštećenja ili neuspjeha.
Dakle, ispitali smo 4 vrste vrijednosti koje su najčešće u ruskoj ekonomskoj školi, kao i nekoliko komplementarnih njih. Ovaj popis, naravno, nije iscrpan. Postoje privatne vrste tržišne vrijednosti, kao i investicione ili katastarske, što se tiče karakteristika objekata s različitim, kao opcija, pravnim statusom. Sada se okrećemo ispitivanju suštine objekata za koje se odgovarajući parametar izračunava s aspekta praktične važnosti.
Vrednovanje poslovanja
Naravno, postoji puno određenih vrsta objekata u odnosu na koje se određuje vrijednost. Među ruskom poslovnom praksom koje se najčešće susreću su poslovanje i nekretnine. U prvom se slučaju ocjenjuje ukupnost imovine poduzeća, načela upravljanja i aktivnosti koje donose profit. Prije proučavanja vrsta vrijednosti poduzeća bit će korisno utvrditi ciljeve koji stoje ispred predmeta odgovarajuće procjene.
Zašto odrediti parametre troškova za tvrtku? Prva opcija ovdje su izgledi za prodaju poduzeća. Vlasnik tvrtke može se odlučiti za drugu stvar, ali prije nego što je korisno prenijeti struju u ruke drugog vlasnika. Također se može napraviti poslovna procjena radi poboljšanja kvalitete upravljanja tvrtkom, prepoznavanja mogućih nedostataka u sustavu upravljanja. Druga je mogućnost privući pažnju investitora ako nema dovoljno obrtnog kapitala ili je tvrtka postavila zadatak širenja tržišta, zbog čega postoje potrebe za dodatnim sredstvima. Vrednovanje poslovanja može se provesti prilikom podnošenja zahtjeva za kredit - u pravilu je to smjernica za donošenje odluka o odobravanju zajma od strane banke.
Vrijednosti poslovnog vrednovanja
Koje su vrste vrijednosti uključene u procjenu vrijednosti poduzeća? Koji se principi ovdje najčešće koriste? Glavne vrste vrijednosti koje se primjenjuju na vrednovanje poslovanja su tržišna i investicijska. Prema nekim stručnjacima, razmatrajući mogućnost kupnje poduzeća, prikladno je da se partner usredotoči na drugi smjer u analizi relevantnih izgleda. Budući da je tipična „tržišna“ cijena za poslovni pokazatelj koji ne govori uvijek jasno o razvojnom potencijalu poduzeća. Ali ako govorimo o njegovoj preciznoj identifikaciji, onda se mogu temeljiti ključni principi izračunavanja potrebnih brojeva:
- uspoređivanjem raspoloživih pokazatelja s onima koji su karakteristični za ostale sudionike na tržištu;
- proučavanje konkurentskih prednosti poslovanja;
- na subjektivnu viziju stručnjaka koji su ocjenjivali;
- proučavanje utjecaja vanjskih čimbenika.
Ako govorimo o određivanju vrijednosti ulaganja u poslovanje, tada se mogu primijeniti ista načela, ali osim njih, dopušteno je koristiti i niz drugih:
- modeliranje ponašanja subjekata koji su uključeni u poslovanje (utjecaj faktora);
- izračunavanje profitabilnosti (povećanje tržišne vrijednosti s vremenom).
Specifični pokazatelji vrijednosti mogu zadovoljiti potencijalnog kupca poduzeća ili investitora, ovisno o procijenjenoj veličini ulaganja u poslu i kakve su izglede za njihov povrat ulaganja. U mnogim slučajevima investicija može biti kreditnog podrijetla. Vrijednost moguće dobiti ne smije biti samo različita od nule, već i osigurati plaćanje kamata banci. Dodatne smjernice u odlučivanju investitora, ne računajući pokazatelje koji odražavaju tržišnu i investicijsku vrijednost poslovanja, mogu uključivati:
- procijenjena održivost poslovanja (sposobnost generiranja prihoda tijekom dužeg vremena);
- povezanost razdoblja otplate s konkurentnim tvrtkama (možda je investitoru isplativije uložiti u drugo poduzeće, a kupac ga steći);
- nivo povjerenja između partnera.
Ovi kriteriji mogu biti vrlo subjektivni. Stoga su u poslovnoj praksi tržišna i investicijska vrijednost poduzeća važni parametri, ali ne uvijek ključni.
Drugi mogući faktor su troškovi vrsta posla povezanih s ocjenom poslovanja zbog ulaganja ili moguće kupnje. Ako proučavanje poduzeća može biti popraćeno značajnim ulaganjima koja ne podrazumijevaju stvarni profit (na primjer, kontaktiranje vanjskih stručnjaka, revizora i analitičara), tada je vjerojatno da se investitor ili potencijalni kupac posla radije ne bi bavio s određenom tvrtkom.
Procjena imovine
Bilo bi korisno proučiti koje su vrste imovine, kao i koji se pristupi primjenjuju u njezinoj procjeni. Ali prije - kao u slučaju poslovanja - definiramo ciljeve koje slijede sudionici u civilnim transakcijama odgovarajuće vrste. Potreba za proučavanjem vrsta vrijednosti imovine, kao i preusmjeravanjem na usluge procjenitelja, javlja se u sljedećim glavnim slučajevima:
- postoji transakcija prodaje stana, ureda, druge zgrade ili prostora;
- vrijedna imovina poduzeća;
- veličina porezne osnovice određuje se s obzirom na porez na imovinu.
Naravno, u praksi može biti više razloga procjene vrijednosti nekretnina. Na primjer, u nekim slučajevima postaje potrebno utvrditi vrste procijenjenih troškova uz osnovne postupke. Ili - kao opcija - procjenu nekretnine s ciljem prijenosa nekretnine za državne potrebe.
Vrijednosti procjene imovine
Gore smo napomenuli da su glavne vrste vrijednosti poduzeća tržišna i investicijska. Što se tiče nekretnina, mogu se istraživati isti parametri, ali u pravilu, osim toga, postoji i niz drugih. Naime, katastarska i osiguravajuća vrijednost objekta. U nekim se slučajevima određuje i likvidacija. Gore smo razmotrili značajke određivanja tržišne i investicijske vrijednosti. U slučaju nekretnina, opća načela i metode u svom su obliku općenito slične onima koje se koriste u ocjeni poslovanja. Uključuju se samo kada su više prilagođeni specifičnostima odgovarajućeg tržišta: „konkurenciju“ zamjenjuju „uvjetom“ (razina popravka, završnih materijala i njegove kvalitete itd.), „Profitabilnost“ - očekivanim „porastom cijene“.
Ispitajmo sada kako se vrši izračun vrijednosti katastarskih, osiguravajućih i likvidacijskih vrijednosti. Svi oni imaju neke specifičnosti. Svaka vrsta utvrđene vrijednosti s popisa karakterizira svojstva s aspekta metoda vrednovanja. Razmislite o njima.
Kada je riječ o katastarskoj vrijednosti nekretnina, procjenitelj uzima kao osnovu metodologije odražene u relevantnim zakonodavnim izvorima, preporukama Ministarstva financija i drugih službi odgovornih za praktičnu upotrebu relevantnih informacija o stanovanju. U nekim se slučajevima mogu koristiti i posebni kriteriji za određivanje tržišne vrijednosti predmeta. Može se proučavati različita tehnička dokumentacija.
Ako je zadatak utvrditi osiguranu vrijednost nekretnina, procjenitelj se u ovom slučaju u pravilu vodi tržišnim metodama, ali prilagođenim stvarnom sadržaju transakcije kupnje i prodaje. Na primjer, ako osoba kupuje stan na hipoteci, tada se u vrijednost osiguranja može uključiti samo iznos kredita. I u ovom slučaju odgovarajuća osnova za izračun iznosa prema ugovoru sa osigurateljima može biti niža nego ako je tržišna vrijednost stana uzeta u čistom obliku.
Hipoteka je primjer tržišnog segmenta u kojem preostala vrijednost predmeta može biti praktično značajna za subjekte građanskopravnih transakcija. Ako, primjerice, pojedinac ili organizacija ne mogu ispuniti uvjete za plaćanje zajma, banka će vjerojatno odlučiti prodati založenu imovinu. Prije nego što potpiše kreditnu transakciju, financijska institucija vjerojatno će željeti analizirati izglede za likvidacijsku komponentu projekta.
Međutim, napominjemo da neki stručnjaci smatraju da je nezakonito koristiti izraz "zaostala vrijednost" u vezi s transakcijama s nekretninama pri interakciji s bankama. Činjenica je da, hipotekarni ugovor, po defaultu, ne podrazumijeva obvezni prijenos stana u vlasništvo banke - to je samo mjera sigurnosti za kredit. Iako u svom čistom obliku likvidacijska vrijednost podrazumijeva izračunavanje cijene po kojoj će vlasnik objekta (na primjer, poduzeća) moći prodati svoju nekretninu (recimo, zbog bankrota poduzeća). Stoga bi se predmetni izraz u vezi s nekretninama trebao koristiti s oprezom.
