Da bi ljudi mogli živjeti u čistim i obnovljenim kućama, uživati u šetnji oko kuće, morate održavati funkcioniranje cijelog sustava komunalnih usluga, pravilno organizirati upotrebu zajedničkog dobra, brinuti se za udobnost stanovnika i uređenje dvorišta. Tko bi to trebao raditi? Očito je da stanovnici stambene zgrade (MKD) moraju napraviti važan posao kako bi organizirali takvo tijelo, što će biti u njihovom interesu da se pravovremeno brinu o zajedničkoj imovini i održavaju čistoću i red u kući. Cijeli niz poslova održavanja kuće naziva se MKD uredom.
Kako se točno može provoditi upravljanje MKD-om?
O tome koje metode upravljanja MCD-om trenutno postoje, mnogi su čuli. Ali za razumijevanje detalja često vremena jednostavno nije dovoljno, iako je ovo znanje vrlo korisno.
U RF LC-u metode za kontrolu MKD-a izložene su vrlo lako radi razumijevanja (drugi dio članka 161.). Međutim, nisu svi primjenjivi na bilo koji dom. Ako u MKD ima manje od trideset stanova, stambeno zakonodavstvo nudi izravno upravljanje kao način upravljanja MKD-om. U ovom slučaju, vlasnici stanova sklapaju ugovore s dobavljačima, serviserima, čistačima i ostalim radnicima koji će odgovarati inspekcijskim organizacijama i plaćati novčane kazne u slučaju otkrivanja problema na području zaštite od požara, nezgoda, neblagovremenog odvoza smeća. Upravljanje u pravilu besplatno provodi inicijativna skupina stanara ili odabrani predstavnik. Ali provedba aktivnosti na održavanju i radu MKD-a je velik posao, stoga je izravnu upravu kao način upravljanja MKD-om razumno instalirati u malim kućama. Svaki stanovnik ima svoje viđenje slike idealne kuće i ulaza, tako da broj stanovnika izravno utječe na mogućnost postizanja kompromisa i utječe na vjerojatnost sukoba i nesporazuma.
Druga opcija upravljanja MKD-om, naznačena u Stambenom zakoniku, je upravljanje određenom vrstom pravnih osoba. Konkretno, takva osoba može biti partnerstvo vlasnika kuća (HOA), stambena zadruga (LCD) ili druga specijalizirana potrošačka zadruga (PC). Ovim načinom upravljanja vlasnici stanova ovlašćuju pravnu osobu da potpiše ugovore o tekućim popravcima i za sve aspekte pogona kućne imovine, kao i za vodoopskrbu, kanalizaciju, grijanje i druge usluge.
Treća opcija uključuje sklapanje sporazuma s upravljačkom organizacijom koja će obavljati cjelokupni spektar usluga za MKD i istodobno biti odgovorna za moguća kršenja zahtjeva ruskog zakonodavstva prema inspekcijskim tijelima.
Tko vrši izbor metode upravljanja MCD-om?
Vlasnici stanova ne samo da mogu raspolagati svojim četvornim metrima, već moraju i zajedničku imovinu održavati u dobrom stanju. Stoga LCD Ruske Federacije sadrži direktivu vlasnicima kuća da odrede kako će se upravljati njihovim domom. Prije nego što se odluče za način upravljanja MCD-om, vlasnici stanova trebaju detaljno proučiti njihove specifičnosti, koja je najpogodnija za kuću, uzimajući u obzir njezinu dob, stanje i druge značajke, kao i korelirati s spremnošću vlasnika da upravljaju vlastitom kućom i plaćaju komunalne račune. na vrijeme.
Konačni izbor donosi se na općoj skupštini vlasnika, koja se može održati osobno ili organizirati bez osobnog prisustva svih stanovnika. Da bi odluka sastanka bila valjana, za nju moraju glasati stanovnici koji zajedno imaju 50 ili više posto glasova. Izbor načina upravljanja MKD-om od strane generalne skupštine mora strogo prihvatiti svaki stanar u MKD-u, čak i pored mogućeg propusta samog sastanka. Kad se sastanak održi u odsutnosti, sudjelovanje se smatra pravodobnim prijenosom odluke vlasnika u pisanom obliku. Rezultat takvog sastanka vlasnika stanova bilježi se u protokolu za odabir načina upravljanja MCD-om, koji je postavljen na ulazima na takav način da ga poznaje svaki vlasnik stana. Javnu ponudu daje inicijator sastanka u roku od deset dana nakon odluke. Na isti način organiziranjem opće skupštine ostvaruje se mogućnost promjene načina upravljanja MKD-om.
Sve gore navedeno odnosi se na kuće koje su već naseljene. Ali situacija je drugačija s novoizgrađenim kućama. Često se događa da u novoj zgradi nemaju svi stanari pravo vlasništva, na primjer, oni su dugotrajni vlasnici kapitala. Zbog činjenice da takvi građani, prema stambenom zakonodavstvu, nemaju pravo glasa o pitanju utvrđivanja oblika upravljanja kućama, nemoguće je odabrati način upravljanja ovom kućom.
Što će se dogoditi ako metoda odabira za MCD nije odabrana?
Stambeni kodeks ograničava vremensko razdoblje u kojem vlasnici imaju priliku razmišljati i organizirati postupak stvaranja HOA-e ili birati organizaciju upravljanja.
Ako stanari nisu bili zaprepašteni izborom metode upravljanja ili to nisu mogli učiniti iz objektivnih razloga, kao ni u slučaju kada odluka o odabiru načina upravljanja MKD još nije provedena, lokalna uprava provodi potrebne postupke za organiziranje natječaja za utvrđivanje upravljačke organizacije. Ovdje nitko od stanara nema pravo odbiti, a svaki je vlasnik dužan slijediti odredbe ugovora o upravljanju sklopljenog s odabranom upravljačkom organizacijom, bez obzira odgovara li mu ovaj ugovor ili ne. No, uvijek postoji proceduralna prilika za ispravljanje postojećeg stanja i održavanje glavne skupštine prije isteka ugovora na kojoj će se raspravljati o pitanju promjene načina upravljanja MKD-om ili upravljačkom organizacijom.
Što uključuje održavanje prostorija u MKD?
Sve usluge i radovi vezani uz koncept „održavanja prostorija u MKD“ određeni su stambenim zakonodavstvom. Ovaj koncept uključuje širok spektar usluga za organiziranje opskrbe vodom, električnom energijom, plinom, toplinskom energijom, registraciju građana koji žive u kući, računovodstvene usluge, tehničke operacije i sanitarno održavanje.
Tehnički rad zauzvrat uključuje održavanje inženjerskog sustava zgrade i popravne radove. Sanitarno održavanje uključuje čitav niz mjera za održavanje čistoće i reda u kući i na susjednom teritoriju, na primjer, čišćenje, dezinfekciju, deratizaciju, dezinsekciju.
Što HOA radi?
Takav način upravljanja MCD-om kao HOA pojavljuje se tamo gdje bi neki stanari željeli kontrolirati potrošnju sredstava na servisiranje svog doma. HOA vodstvo ne proizlazi od nule, već se uvijek stvara od najaktivnijih i zainteresiranih stanovnika. I iako takvi inicijativni građani nemaju uvijek potpuno pravno znanje i znanje iz područja javnih komunalnih službi, važan čimbenik uspješnog rada je želja da svoj dom učine boljim. Odbor HOA mora obavljati ugovorne poslove na čišćenju, uklanjanju smeća, održavanju komunalnih službi i drugim aspektima održavanja kuće i pripadajućeg teritorija. Održavanje reda i pridržavanje sanitarnih i protupožarnih standarda također je važna funkcija HOA-ova. Financijska strana uprave pretpostavlja prisutnost računovođe u HOA-i da prati sredstva koja stanari prenose za plaćanje komunalija, kao i novac koji se troši za potrebe kuće. Dodatni prihod HOA se može dobiti od zakupa bilo kojeg dijela zajedničke imovine.
Ako vlasnik odluči da li želi postati članom HOA-e ili ne, tada, zauzvrat, HOA nema pravo odbiti prijem u svoje redove, čak i ako se iznenada drugi članovi HOA-e usprotivi. Nespremnost da postanete član HOA-e ponekad je povezana s potrebom za plaćanjem dodatnih usluga - sigurnost na parkiralištu i na trijemu, cvjetnim krevetima u dvorištu, video kamerama na podovima. Doista, za članove HOA-a, plaćanje je obvezno ako je Odbor HOA-e donio takvu odluku. Ishod u ovoj situaciji može biti pojedinačni sporazum s HOA-om, u kojem će se sve naknade unaprijed odobriti.
Kako djeluje društvo za upravljanje?
Izravnim sklapanjem sporazuma između vlasnika i specijalizirane tvrtke za upravljanje očekuje se pružanje tehničkih i sanitarnih usluga kod kuće, kao i obavljanje popravnih radova na visokoj razini, jer će profesionalni i iskusni stručnjaci koji rade u tvrtki za upravljanje moći točno procijeniti potrebu i složenost posla, oni će odabrati prave materijale, pozvat će prave stručnjake. Ako tvrtka za upravljanje radi s nekoliko kuća, moguća je i manja cijena rada i usluga. Međutim, komunikacija s tvrtkom za upravljanje često je teška, pa čak i mali incident poput izgorjele žarulje može biti neugodan nekoliko dana.
Ugovor s tvrtkom za upravljanje: što je najvažnije?
Najvažniji korak u uspostavljanju jednog od načina upravljanja MKD-om je razvoj i zaključivanje ugovora s društvom za upravljanje. Sadržaj ugovora određivat će budući odnos stanara i društva za upravljanje, uključujući mogućnost raskida ugovora u slučaju nepoštenog obavljanja funkcija održavanja kuća. Tekst ugovora mora navesti svu imovinu kuće, vrste i učestalost radova i usluga koje će društvo za upravljanje zahtijevati da izvrši, veličinu i vrijeme svih plaćanja koje će vlasnici morati izvršiti. Ugovorom se može propisati i postupak izvještavanja stanovnika o obavljenom poslu. Ako se to ne napravi, onda bi izvještaj trebali primati vlasnici jednom godišnje.
Zašto se sakuplja vijeće MCD-a?
Dodatna odgovornost stanara postaje izbor vijeća za kuću u slučaju da je odabrana opcija s društvom za upravljanje iz načina upravljanja MCD-om. U stvari, glavne zadaće vijeća su formuliranje prijedloga i kontrola rada koji se obavlja. Na sastanku vlasnika članovi vijeća daju prijedloge što treba popraviti, koji radovi na održavanju mogu se preusmjeriti za sljedeću godinu i koje zahtijevaju hitne mjere, kome i u koje svrhe je moguće unajmiti zajedničku imovinu i druge aspekte održavanja MKD-a i poboljšanje teritorija. Ciljevi vijeća uključuju i proučavanje ugovora i sporazuma koje predlažu sklopiti vlasnicima, u cilju zaštite prava i interesa stanovnika kuće. Na temelju rezultata pregleda vijeće donosi svoje zaključke i preporuke za sve dokumente. Možemo reći da MKD Vijeće organizira raspravu o važnim pitanjima na sastancima vlasnika, interakciju s upravljačkom organizacijom i nadzire provedbu uvjeta ugovora o upravljanju.
Za i protiv različitih oblika upravljanja MCD-om
Ako provedemo komparativni opis metoda kontrole MCD-a, možemo izvući sljedeće zaključke. Temeljna razlika je da izravno upravljanje uključuje rješavanje svih pitanja stanara kuće. Dok dva druga načina upravljanja MKD-om omogućavaju vam da teret odgovornosti prebacite na pleća glave HOA-e ili na vodstvo upravljačke organizacije. S druge strane, s neovisnim upravljanjem moguće je raditi s novcem mobilnije i fleksibilno prilagoditi izbor posla i usluga trenutnoj situaciji. Stanovnici koji izravno upravljaju kućom mogu čak značajno smanjiti troškove popravka i održavanja kuće, odabirom izvođača radova prema njihovim željama za troškove rada i usluga.
Istodobno, karakteristično za ugovor s društvom za upravljanje bit će primanje profesionalnih usluga u skladu sa zakonskim zahtjevima. Kad upravljaju stanarima ili u obliku HOA-e, osobe s posebnim obrazovanjem i vještinama ne sudjeluju uvijek u organiziranju servisa kuća, stoga mogu biti potrebni dodatni troškovi za obuku osoblja u području stambenih i komunalnih usluga i zakonodavstva. Također, organizacije za upravljanje u pravilu imaju na raspolaganju specijaliziranu opremu koja im omogućuje pružanje mnogih usluga na višoj razini. Općenito, sve metode upravljanja MCD-om imaju svoje nijanse koje se moraju uzeti u obzir pri odabiru.
